Saarland

Wohnraumförderung im Saarland

Der ländliche Raum: Chancen erkennen, Entwicklung fördern

Das Bild des Saarlandes wird einerseits geprägt von seiner „Überschaubarkeit“ und allen damit im Zusammenhang stehenden Assoziationen sowie von zwei eher gegensätzlichen Erscheinungsbildern; einmal die Industriestandorte, geprägt von Kohle und Stahl, sowie andererseits eine attraktive Naturlandschaft.

Stadt Ottweiler – Steinbach, Foto: © Daniel Bittner

Eine reizvolle und spannende Mischung. Das hatten schon Preußen, Bayern und die benachbarten Franzosen erkannt, denn achtmal wechselte das Land in 200 Jahren seine Nationalität, nicht aber seine Identität.1

Dennoch hat der bereits vor über 50 Jahren einsetzende Strukturwandel das Land ebenso geprägt wie sein stetes Bemühen, Lösungen dagegen zu finden. Vor allem das Auslaufen des Steinkohlebergbaus musste verkraftet werden, wobei er begleitet wurde von einer erfolgreichen Restrukturierung der Stahlindustrie.

Die heutigen Herausforderungen hängen eng mit dieser Transformation zusammen; gerade der Bereich Wohnen und adäquate Wohnraumschaffung ist eine wichtige Aufgabe, die es zu lösen gilt und welche in den Kontext zu stellen ist mit der Bevölkerungsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtsituation und vor allem der Prämisse des Klima- und Naturschutzes.



BEVÖLKERUNGSRÜCKGANG UND ÜBERALTERUNG

DEMOGRAFISCHE HERAUSFORDERUNGEN IM SAARLAND

Das Saarland verzeichnet seit zwei Jahrzehnten eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung. Untersuchungen sehen voraus, dass es bis 2040 zu einer fortschreitenden Überalterung in der saarländischen Bevölkerung kommen wird.2

Die BBSR-Analyse 2021 kommt zu dem Ergebnis, dass die saarländische Bevölkerung in den Jahren 2017 bis 2040 um 10,4 Prozent abnehmen wird, ausgehend von 994.000 Einwohnerinnen und Einwohnern im Jahre 2017. Gleichzeitig nimmt der prognostizierte Anteil an Personen im Rentenalter im Zeitraum 2018 bis 2040 zwischen 6 und (unter) 30 Prozent zu, wobei manche Region – vor allem der nördliche Teil des Saarlandes – mit einer Zunahme von 18 bis (unter) 30 Prozent von dieser Überalterung betroffen ist.3

Die Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung stehen im Kontext mit dem massiven wirtschaftlichen Strukturwandel und einer eklatanten Belastung der Landeshaushaltslage.

Dabei belasten die öffentlichen Haushalte, gemessen am Durchschnitt der westdeutschen Flächenländer, sowohl sehr hohe Sozialausgaben als auch Einnahmenverluste wegen Umsatzeinbußen in den Schlüsselindustrien. Letzteres forciert weiterhin den Wegzug gut ausgebildetee Erwerbstätiger, sodass sich hier die Negativspirale dreht, berücksichtigt man die dadurch steigende Pro-Kopf-Verschuldung.



RAUMORDNERISCHE ANFORDERUNGEN

DER LANDESENTWICKLUNGSPLAN

Der Landesentwicklungsplan des Saarlandes übernimmt sowohl die Raumordnungsfunktion für das Landesgebiet als auch gleichzeitig die Entwicklungsaufgabe eines Regionalplans, der in großflächigen Bundesländern zur Konkretisierung der für das Landesgebiet zu treffenden Festlegungen aufzustellen ist.

Der Landesentwicklungsplan (LEP) des Saarlandes enthält als wesentliches Entwicklungsziel den Grundsatz des sparsamen Umgangs mit dem Boden. Die Maxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sowie die konsequente Anwendung von „Brownfield vor Greenfield“ bei Entwicklungsvorhaben spiegeln sich neben dem Landesentwicklungsplan auch in den Zielen des Saarländischen Klimaschutzgesetzes von 2023 wider. Auf dem Weg zu einem angestrebten NettoNull-Flächenverbrauch im Jahre 2045 sind es vor allem die Siedlungskonzepte, die entscheidend zum Gelingen dieses Ziels beitragen. Das angestrebte Ergebnis muss hierbei parallel laufen mit dem Anspruch, die Attraktivität des Saarlandes als Wohnund Arbeitsort zu steigern und dem Wettbewerb mit den angrenzenden Regionen standzuhalten.

Die Festlegung geeigneter Ziele und Grundsätze im Landesentwicklungsplan dient weiterhin dem Zweck, dass die territorialen Anforderungen der Wirtschaft erfüllt werden. In diesem Zusammenhang spielt die Ausweisung von Wohnbau- und Gewerbeflächen durch die Kommunen (im Rahmen ihrer Planungshoheit) an geeigneten Standorten mit guter Infrastrukturanbindung und mit Unterstützung der Landesplanung eine größtmögliche Rolle.

Der enorme Transformationsprozess geht zudem einher mit einer zunehmenden Digitalisierung, die nahezu alle Bereiche der Gesellschaft betrifft und beeinflusst.

„Der digitale Wandel erfordert Investitionen in digitale Infrastruktur, digitale Technologien und digitale Kompetenzen und bietet große Chancen für die Entwicklung von Stadt und Land. […] Die Ebene der Raumordnung wird maßgeblich im Bereich des Zentralen-Orte-Konzepts berührt. Die zunehmenden Möglichkeiten und Angebote des flächendeckenden Zugangs zum Internet verändern auch die Konsumgewohnheiten der Menschen. […] Dies führt zu raumwirksamen Veränderungen, die die Landesplanung bewerten muss, damit die Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen aufrechterhalten werden kann. Die Digitalisierung hat zudem Auswirkungen auf die Arbeitswelt und damit auf die Verortung von Arbeit. Der Ausbau der Telearbeit und des mobilen Arbeitens hat Auswirkungen auf das Pendlerverhalten und das Verkehrsaufkommen. In Verbindung mit dem Wachsen der Wissensgesellschaft werden andere Anforderungen an die Wohnorte und Zentren als Knotenpunkte des Wissensaustausches gestellt. Zudem können digitale Bürgerservices (E-Government), aber auch elektronische Gesundheitsdienste (E-Health) dazu beitragen, bestehende infrastrukturelle Nachteile zu verringern, den ländlichen Raum zu stärken und damit gleichwertige Lebensverhältnisse zu fördern.“4

Aktuell gilt es nun, die Weichen so zu stellen, dass die bis dato herrschende strukturelle Benachteiligung der ländlichen Gebiete aufgelöst wird und zukünftig in eine positive Entwicklung umgemünzt werden kann.



WOHNSITUATIONEN

AUSGANGSLAGE UND HERAUSFORDERUNGEN

Der Wohnungsbedarf im Saarland ist nicht als absolut zu bezeichnen, vielmehr als qualitativ. In Zahlen heißt das: Im Jahr 2021 gab es (absolut) 521.954 Wohnungen,5 was bedeutete, dass 531,3 Wohnungen je 1.000 Einwohner vorhanden waren.6 In den Jahren 2017/2018 betrugen die Leerstände 10–11 Prozent, und über 70 Prozent der Wohngebäude waren älter als 40 Jahre.7

Davon ausgehend ergibt sich für das Saarland eine Gemengelage aus Leerständen, hohen Eigentumsquoten bei sanierungsbedürftigen Wohnhäusern, relativ alten Mietwohnbeständen und dem Wunsch nach adäquatem und erschwinglichem Wohnraum.

Junge Menschen und Familien stellen eine Chance für das Saarland dar, dem Strukturwandel zu trotzen, gerade sie müssen also durch die Verbesserung der weichen Standortfaktoren (wie Wohnungsmarkt) stärker an den Standort Saarland gebunden werden.

Gemeinde Lockweiler, Leerstand in der Ortsmitte. Foto: © Sandra Koch-Wagner, 2023



ZERSIEDLUNG UND VERÖDETE ORTSKERNE

DIE SPEZIFIKA DES LÄNDLICHEN RAUMS

In Deutschland leben die wenigsten Menschen in wirklichen Metropolen. Die meisten leben in Kleinstädten oder kleinen Gemeinden.8 Die Raumordnung des Saarlandes kennt drei Raumkategorien: die Kernzone des Verdichtungsraums, die Randzone des Verdichtungsraums und den ländlichen Raum.
Der ländliche Raum ist dabei definiert als großflächiges Gebiet außerhalb des Verdichtungsraums mit zumeist deutlich unterdurchschnittlicher Siedlungsverdichtung und hohem Freiraumanteil. Er umfasst dabei vor allem das nördliche Saarland sowie den südöstlichen Landesteil. Die dünnere Besiedlung führt dabei tendenziell zu einem nachteiligen Erreichbarkeitsverhältnis bei Arbeitsplätzen und zentralen Einrichtungen der Daseinsvorsorge. Auch sind innerhalb des ländlichen Raums bereichsweise hohe Zersiedlungstendenzen erkennbar.9

Gemeinde Lockweiler, Straßenzug. Foto: © Sandra Koch-Wagner, 2023

Mit über 300 Dörfern besitzt das Saarland eine beachtliche Anzahl kleinerer ländlich geprägter Orte, in denen knapp die Hälfte der Landesbevölkerung und damit ca. 460.000 Menschen leben.

 

Eine wesentliche Rolle spielen dabei die Ortskerne, die in den ländlich geprägten Orten vielfach in einem sehr schlechten, weil trost- und leblosen Zustand sind. Leerstände und ungepflegte Wohn- und Geschäftshäuser und in Teilen ungestaltete bzw. in die Jahre gekommene öffentliche Räume prägen manches Ortsbild und bewirken ein schlechtes Image des ländlichen Raums.

Das große Ziel für ein lebenswertes und attraktives Saarland muss also die Stärkung und Belebung der Ortskerne sein; dies muss unter anderem durch Stärkung/Rückkehr von Wohnnutzung erreicht werden.

Gemeinde Tholey, unattraktive Ortskernsituation. Foto: © Ministerium für Inneres, Bauen und Sport

Neben der bereits angesprochenen Notwendigkeit einer flächensparsamen Siedlungsentwicklung sind dabei weitere Aspekte von erheblicher Bedeutung. Die Konsolidierung, Auslastung, Effizienz und Finanzierbarkeit bedarfsgerechter Infrastrukturen sind ein wesentlicher Vorteil für die Kommunen im wirtschaftlichen Sinne, denn sie führen auch zu einem niedrigeren Unterhalt vorhandener leitungsgebundener Infrastrukturen. Für die Menschen und Bewohner helfen die belebten Ortskerne, den Dörfern wieder ihr „Gesicht“ zu geben, was zur Stärkung der Identität und des Gemeinschaftsgefühls führt.

Die Aufgabe, den ländlichen Raum durch eine nachhaltige Entwicklung zu einem Motor der Bevölkerungsstabilisierung zu machen, kann weder Privatpersonen noch den Kommunen aufgebürdet werden; es handelt sich dabei nämlich um nicht weniger als um eine Existenzfrage für das Saarland. Ohne die Auflage und Ausgestaltung unterschiedlicher Förderprogramme in unterschiedlichen Disziplinen und Ressorts kann eine solch große Herausforderung nicht gemeistert werden. Beispielsweise sind Förderprogramme sinnvoll und notwendig, um Kommunen beim

Gemeinde Lockweiler, Sanierung Wohnhaus und Schreinereiwerkstatt von 1910. Foto: © Sandra Koch-Wagner, 2023

städtebaulichen Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ zu unterstützen und zu bestärken.10 Durch die Städtebauförderung kann diese Aufgabe durch die Erarbeitung und Förderung integrierter städtebaulicher Entwicklungskonzepte übernommen werden; heruntergebrochen auf das Wohnen jedoch ist eine kluge und zielgerichtete Wohnraumförderung notwendig, die ihren Fokus auf die Bedarfe in den Gemeinden legt. Schlagkraft allerdings gewinnt vor allem die stärkere ressortübergreifende Zusammenarbeit von Städtebauförderung, Wohnraumförderung und Dorferneuerung, hierbei können erhebliche Synergieeffekte erzielt werden, die zudem die Ebenen Land, Kommune und Privatinitiative verbinden und kooperativ an dem gleichen Ziel arbeiten lassen.



SAARLAND DER NACHKRIEGSJAHRE

SIEDLUNGSENTWICKLUNG UND BAUSUBSTANZ

„Im Saarland ist in den 70 Nachkriegsjahren nahezu ebenso viel Fläche überbaut worden wie in 2.000 Jahren zuvor. Eine Siedlungsexplosion!“11 Diese Sichtweise auf die Dorfentwicklung findet sich in der Saarländischen Bauernhausfibel aus dem Jahr 2020. Unvermeidlich hatte diese Siedlungsentwicklung auch Auswirkungen auf den Baustil. Das Bauernhaus ist dabei ebenso regionaltypisch für die ländlichen Gebiete wie das Arbeiterhaus typisch für die kohle- und eisengeprägten Industriereviere ist.

St. Wendel-Hoof, saniertes Bauernhaus. Foto: © Holger Neisius, 2022



HISTORISCH GEWACHSEN

WOHNEN UND WOHNRAUMFÖRDERUNG

Kohle und Stahl haben die Vergangenheit des Saarlandes nicht nur im wirtschaftlichen Bereich geprägt, auch die Wohnsituation der Arbeiterschaft hat dazu beigetragen, das Bild des Saarlandes zu prägen; denn es waren auch Berg- und Hüttenleute aus den ländlichen Gebieten, die ihr Einkommen in den Gruben und Hütten erwerben mussten, und die schnelle Schaffung günstigen Wohnraums war eines der drängendsten Probleme für die Unternehmen des Bergbaus und der Hüttenwerke, die ihm mit Prämiensystemen oder zinsgünstigen Darlehen begegneten.

Die mitunter schlechte Bausubstanz im Bereich der Industriestandorte ist also wesentlich geprägt von den Bemühungen, den Arbeitern schnell zu Wohneigentum zu verhelfen. Die dörflichen Gebiete des Saarlandes, wo keine Gruben oder Hütten betrieben wurden, blieben von solchen Programmen nahezu unberührt; dort prägte die Land- und Forstwirtschaft das Leben, und die Wirtschaft konzentrierte sich auf kleinere Handwerksbetriebe. Die Dörfer waren eher geprägt von Bauernhäusern.

Stilgerechte Sanierung Lothringer Einhaus in Merzig-Mechern (vorher). Foto: © Prof. Dr. Heinz Quasten

Stilgerechte Sanierung Lothringer Einhaus in Merzig-Mechern (nachher). Foto: © Prof. Dr. Heinz Quasten

Mit einsetzender Industrialisierung und der Entstehung mittelständischer Betriebe und Industrien hat die Landwirtschaft dort zwar enorm an Bedeutung verloren, aber viele Familien sind nach wie vor in ihren dörflichen Gebieten beheimatet. Bereits in den 60er Jahren des 20. Jahrhunderts wurde der Nachfrage nach adäquatem Wohnraum deshalb vor allem mit der Ausweisung von Neubaugebieten begegnet, die dabei sowohl den Bedarf an Wohneigentum befriedigt haben als auch den Wunsch nach mehr Wohnfläche und Gartenanlagen.



KOOPERATIVER ANSATZ

GEZIELTE WOHNRAUMFÖRDERUNG MIT SYNERGIEEFFEKTEN

Sowohl die bundesweit geführte Debatte um den Wohnungsbau und die nicht erreichten Ziele als auch die spezielle Situation in den ländlichen Gebieten des Saarlandes erfordern ein Überdenken der staatlichen Wohnraumförderung.

 

Das Grundziel muss sein, die Bevölkerung mit adäquatem und für die jeweilige Einkommenssituation passendem Wohnraum (egal ob zur Miete oder im Eigentum) zu versorgen.Heruntergebrochen auf den ländlich geprägten Raum des Saarlandes muss Wohnraumförderung ein Haltefaktor und Beitrag zur Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung sein; wobei dies nur zielführend sein kann, wenn integrierte Konzepte in Sachen Verkehr/Mobilität, Digitalisierung und soziale Infrastruktur den Rahmen bilden. Flankierende kommunale Maßnahmen wie der Erwerb oder die Neuordnung von Grundstücken, ein (Teil-)Abriss, die Wohnumfeldgestaltung, Entsiegelung und Renaturierung sowie die Verknüpfung der Wohnraumförderung mit ökologisch-klimatischen Aspekten durch Vorgaben und Anreize bei Sanierung bzw. Neubau (z. B. Förderboni für Verwendung bestimmter Baumaterialien [z. B. Holz]) dienen dabei dem Ziel, eine nachhaltige Dorfentwicklung zu erreichen.

Ein Gelingen dieses Ansatzes ist aber nur kooperativ möglich; es braucht die Endverbraucher („junge Familien“); es braucht die Bemühungen der Kommunen und es braucht eine zielgerichtete staatliche Förderung aus dem Städtebau, der Wohnraumförderung und der Dorfentwicklung.

In den Kommunen müssen Wohnraumkonzepte erstellt werden, die tragfähig der Brownfield-Entwicklung dienen; dazu sind Leerstandskataster und Baulückenkataster anzulegen, sodass Bedarfe und Flächen übereinandergelegt werden können. Die Bedarfe müssen dabei ehrlich und realistisch angesetzt werden und zwischen Kommunen und Landesplanung abgestimmt sein.

Seitens des Landes ist die Wohnraumförderung so aufzusetzen, dass junge Familien nicht nur bei den Herstellkosten unterstützt werden, sondern auch Unterstützung im Bereich der Planung erhalten. Alte Bausubstanzen bergen erhebliche Risiken, welche sich im Nachhinein mitunter als Kostenfallen herausstellen, weshalb man die interessierten Privatleute nicht mit diesem Risiko alleine lassen darf. Eine adäquate Förderung muss bereits bei der Auswahl der Immobilie und der fachmännischen Kostenanalyse ansetzen, indem diese als förderfähige Kosten übernommen werden.

Auch der Ankauf einer alten Immobilie muss zum Förderspektrum gehören. Die Zielgruppe „junge Familie“ braucht dabei Unterstützung in der Finanzierung und in der Abwicklung, wobei die bürokratischen und verwaltungstechnischen Begleitumstände auf ein Minimum reduziert werden müssen. Dies kann in einem ersten Schritt durch die Digitalisierung der Antrags- und Abwicklungsprozesse erreicht werden.

Aber auch die Kommunen müssen Unterstützung erfahren, und es muss über die Auflage eines kommunalen Wohnraumförderprogramms nachgedacht werden, damit Kommunen in diesem Bereich stärker tätig werden, denn so können stadtentwicklungspolitische und städtebauliche Zielsetzungen tatsächlich mit Wohnraumförderung verknüpft werden.

Der Benefit für die Gemeinden liegt dabei nicht nur in der Attraktivitätssteigerung, sondern führt ebenfalls zu einer Kostenreduzierung, denn wenn die Nachverdichtungspotenziale entlang der leitungsgebundenen technischen Infrastruktur erkannt sind und sich somit Schwerpunktbereiche herausarbeiten lassen, in denen dann einzelne Wohnraumförderprojekte erfolgen, ergibt sich ein Synergieeffekt für alle Beteiligten. Flankierend können in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet steuerliche Sonderabschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG für Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden.

Stadt Blieskastel, Straßenzug am Tag der Städtebauförderung 2023. Foto: © Ministerium für Inneres, Bauen und Sport, 2023

Eine nachhaltige Förderung und Wohnraumförderung in ländlichen Gebieten wird nur gelingen, wenn die landesseitigen (und bundesseitigen) Förderinstrumente und -mittel aufeinander abgestimmt werden und die Fördermittel kumulativ eingesetzt werden können. Kommunen müssen dabei wieder in die Lage versetzt werden, aktive Bodenpolitik im Sinne von Flächennutzung und Entsiegelung zu betreiben und damit auch die Bedarfe der jüngeren, erwerbstätigen Bevölkerung zu befriedigen, wodurch nicht nur die Auslastung der bestehenden Infrastruktur erreicht wird, sondern auch eine positive Wanderungsbewegung einsetzen kann.

Die Chancen stehen gut; der saarländische ländliche Raum bietet eine enorme Lebensqualität, die sich mithilfe einer klugen Wohnraumförderung auch in einem neuen Erscheinungsbild der Dörfer ausdrücken wird. Das Saarland kann damit nicht nur seinen Spitzenplatz bei der Eigenheimquote verteidigen, sondern auch sein Manko an qualitativem Wohnraum ausgleichen. Eine schöne (Bau-)Aufgabe!

1 Vgl. Informationen zum Land, zur Struktur des Landes. In: Landesportal Saarland (https://www.saarland.de/DE/land-leute/saarland-kompakt/landesstruktur/landesstruktur_node.html) [27.07.2027].

2 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Raumordnungsprognose 2040, 2021, S. 4 und 5.

3 Vgl. ebd. Alle Zahlen wurden der Veröffentlichung des BBSR aus dem Jahr 2021 entnommen.

4 Landesentwicklungsplan des Saarlandes: Saarland 2030, Stand 16.06.2023, S. 21.

5 Vgl. Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestands im Saarland von 2013 bis 2021. In: Statistisches Landesamt des Saarlandes: Statistik Bauen und Wohnen. (https://www.saarland.de/stat/DE/_downloads/aktuelleTabellen/BauenUndWohnen/Tabelle_Wohnungsfortschreibungen.html) [27.07.2027].

6 Vgl. ebd.

7 Vgl. Anteil unbewohnter Wohnungen nach Bundesländern. In: Wohnen in Deutschland, Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018. (https:// www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/unbewohnte-wohnungen-nach-bundeslaendern.html) [27.07.2027]

8 Vgl. Zukunftsinstitut: Die Zukunft des Landes (www.zukunftsinstitut.de/zukunft-des-landes/) [27.07.2027].

9 Vgl. Landesentwicklungsplan des Saarlandes: Saarland 2023, Stand 16.06.2023: S. 14.

10 Vgl. auch Forschungsprojekt Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Innenentwicklung in kleineren Städten und Gemeinden – Strategien zur Sicherung lebendiger und nutzungsgemischter Wohn- und Versorgungsstandorte, 2018.

11 Ministerium für Umwelt und Verbraucherschutz: Saarländische Bauernhausfibel. Saarbrücken. Überarbeitete Neuauflage 2020. In: Landesportal Saarland (https://www.saarland.de/mukmav/DE/portale/laendlicheentwicklung/service/publikationen/pub_bauernhausfibel_muv.html) [27.07.2027].

12 Statistisches Bundesamt: Eigentümerquote nach Bundesländern im Zeitvergleich. 2020. In: Statistisches Bundesamt (Destatis) (https:// www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/eigentuemerquote-nach-bundeslaender.html) [06.06.2023].